Est-ce une bonne idée d’inclure une SCPI dans un contrat d’assurance-vie ?

Les loyers des sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) sont pour beaucoup un moyen de compenser la baisse de rendement des fonds en euros. Le souscripteur d’une SCPI perçoit donc des loyers mais aussi d’éventuelles plus-values sur les biens immobiliers – bureaux, commerces, entrepôts, hôtels, cliniques, maisons de retraite – que l’organisme achète et gère. En 2017, les SCPI ont distribué 4.4 de revenus à leurs souscripteurs, alors que leurs droits d’entrée oscillent entre 6 % et 14 %. Pour les propriétaires en tout cas, l’investissement est un moyen de diversifier leur épargne, comme en témoigne l’augmentation du nombre de contrats d’assurance-vie incluant des unités de compte en SCPI.

Les avantages fiscaux

Le fait d’inclure des unités de compte SCPI dans son contrat d’assurance-vie permet au souscripteur de bénéficier d’un abattement fiscal conséquent. Car les loyers des SCPI sont moins taxés. « Ils ne subissent que 17.2 % de prélèvement sociaux sur ceux ouverts depuis plus de huit ans, ou, au pire, le prélèvement forfaitaire unique de 30 % depuis septembre 2017, alors que les loyers SCPI détenues en dehors de l’assurance-vie sont taxés comme des revenus fonciers, soit entre 47.2 % et 58.2 %, prélèvements sociaux inclus », peut-on lire sur Lemonde.fr.

Sauf que la médaille a son revers : outre l’importance des frais scpi assurance vie, on peut aussi relever le fait que les cours et les loyers peuvent baisser au fil du temps. Cette réalité explique d’ailleurs le fait que de nombreux contrats proposent seulement une ou deux unités de compte en immobilier – en SCPI ou en sociétés civiles immobilières (SCI).

Les frais de gestion et les conditions d’achat des SCPI

C’est bien connu : les frais de gestion des SCPI sont élevés. Dans le cadre d’un achat direct, le prix de souscription comprend des commissions pouvant aller de plus de 6 % – par exemple 6.7 % pour Sélectinvest 1 de La Française REM) – à près de 14 % –13.6 % pour Patrimmo Croissance de Primonial REIM. Dans le cadre de l’assurance-vie, les prix d’achat et de revente des SPCI ne sont pas les mêmes suivant les contrats. Certains assureurs prennent en effet le soin de négocier des « arrangement » avec leurs fournisseurs de SCPI.

Pour comprendre, prenons l’exemple d’Epargne foncière, de La Française REM. Il s’agit de la plus ancienne SCPI à capital variable mais surtout de l’un des plus grands acteurs du marché, avec un patrimoine de plus de 2 milliards d’euros et un parc immobilier composé en majorité (77 %) d’immeubles de bureaux et de commerces (19 %). La part, dans le cadre d’un achat direct, vaut 8000 euros, avec 8.1 % de commission par rapport à sa valeur de retrait de 740 euros. Ces mêmes conditions se retrouvent dans certaines assurances-vie, comme Darjeeling de Placement-direct.fr. En revanche, les prix d’achat comme de revente varient dans d’autres contrats. C’est le cas par exemple de Kapital-direct, un autre contrat de Placement-direct.fr : le prix de souscription d’Epargne foncière est de 766.72 euros et le prix de revente de 736.65 euros. La part de la même SCPI s’achète par ailleurs à 784.40 euros dans Linxea Spirit, de Linxea.com, et se revend à 740 euros.

Ce qu’induisent ces écarts de prix

Le plus gros risque lié à ces écarts de prix, c’est une baisse de performance des placements qui les pratiquent. Cela peut donc se traduire par des pertes en cas de revente avant huit ou dix ans. Dans la pratique, les frais pèsent sur les loyers et sont donc susceptibles de les rogner.

Reprenons l’exemple d’Epargne foncière pour mieux comprendre. Cet organisme a distribué en 2017 un revenu de 35.64 euros par part, soit un rendement de 4.45 % par rapport au prix d’achat direct. On peut se réjouir que certaines assurances-vie, comme Darjeeling ou Linxea Spirit, attribuent la totalité des revenus SCPI à leurs souscripteurs. Mais la plupart appliquent un taux de « participation aux bénéfices » de 90 % ou 85 %. Cette politique se traduit par le prélèvement de 10 % à 15 % de commissions sur les loyers. Ce n’est pas tout, puisqu’il faut encore déduire les frais de gestion du contrat. Par exemple, sur un contrat avec 85 % de participation aux bénéfices et 1 % de frais de gestion, un rendement de 4 % se trouve, au final, réduit à 2.37 %.