Que faire avec un crédit immobilier après une vente du bien ?

Un prêt immobilier engage l’emprunteur sur une longue période, la moyenne étant de 20 ans, voire même de 25 ans pour les jeunes ménages. Sur de telles durées, de nombreux changements peuvent intervenir dans les parcours de vie. Un changement professionnel, une perte d’emploi ou tout simplement un nouveau projet de vie familiale peuvent inciter à vendre une résidence principale. Lorsqu’un prêt immobilier a été souscrit lors de l’acquisition d’un bien, que faire avec ce crédit et le contrat d’assurance emprunteur ? On vous explique les différentes possibilités.

Vendre un bien avec un crédit immobilier

Il est possible de vendre un bien immobilier alors que vous avez souscrit à un prêt pour le financer lors de son acquisition et que ce prêt est en cours. Revendre votre logement avant le terme du prêt peut se faire à n’importe quel moment et il n’y a pas de durée minimum à respecter. La banque ne peut pas vous refuser la vente de votre bien, même si celle-ci intervient seulement quelques mois après votre achat. Il est cependant conseillé de ne pas répéter cette opération trop souvent, car cela pourrait être considéré comme une transaction financière par le fisc, et vous pourriez être considéré comme un marchand de biens. La revente rapide d’un bien vous expose aussi à des frais de notaire et parfois à une baisse des prix de l’immobilier, ce qui peut rendre l’opération défavorable. On appelle cela la « negative equity ». La situation inverse peut aussi avoir lieu et l’opération peut donner lieu à une plus-value en votre faveur si les cours de l’immobilier sont à la hausse.

En vendant votre bien immobilier alors qu’il est en cours de financement par un crédit, plusieurs choix s’offrent à vous vis-à-vis de votre organisme bancaire. Dans tous les cas, vous devrez vous acquitter de quelques frais. Il est important d’évaluer le montant de cette transaction, surtout si la revente a lieu peu après la signature du contrat de prêt et que la durée du crédit est encore longue. Une revente anticipée peut entraîner d’importants risques financiers, avec des frais élevés.

Rembourser un prêt immobilier par anticipation

Pour pouvoir vendre votre logement, il vous faut rembourser votre crédit avant son terme, par anticipation. Il faut régler des pénalités dont le montant est mentionné dans votre contrat de prêt. Le montant s’élève, dans la plupart des cas, à 6 mois d’intérêts au taux moyen du prêt, et dans la limite de 3 % du capital qui reste dû. Ainsi, plus vous vendez tôt votre bien, plus le montant des pénalités sera important. Certaines situations permettent cependant de ne pas avoir à payer ces frais : décès de l’emprunteur ou de son conjoint, changement d’activité professionnelle, modification du lieu de travail ou cessation d’activité. Ces exceptions ne sont valables que si votre prêt a été conclu après le 1^er juillet 1999.

Solliciter un transfert de crédit

Si vous avez le projet d’acquérir un autre bien immobilier, il est possible de demander le transfert de votre crédit. Cette solution permet de conserver le même taux d’intérêt que celui de votre contrat de prêt initial, ainsi que la garantie. Dans ce cas, vous n’avez pas à payer de pénalités de remboursement anticipé. La contrainte est qu’il est impératif que le montant du nouveau prêt soit au moins égal au capital qui restait dû sur l’ancien prêt.

Vous pouvez garder l’assurance emprunteur auprès de laquelle vous étiez engagé, puisqu’un tel contrat est lié à l’emprunt et non au bien immobilier qu’il finance. Le transfert de crédit peut cependant être pour vous une occasion de renégocier le montant de votre cotisation.

Pour faciliter l’opération de transfert de crédit, vous pouvez opter pour un prêt-relais. Il faut effectivement pouvoir gérer la transition entre la vente de logement et l’acquisition d’un nouveau. L’une et l’autre n’ont généralement pas lieu au même moment. Le prêt-relais permet le financement du nouveau bien en bénéficiant d’un délai pour la vente de votre ancien logement. Les banques accordent généralement un délai compris entre un à deux ans pour conclure la vente. Cette solution entraîne cependant des frais puisqu’il faut modifier les termes du contrat de prêt initial.