Investissement locatif sans apport : est-ce possible ?

Investir dans un bien immobilier dans le but de le mettre en location est un moyen de développer son patrimoine tout en générant des revenus réguliers. La difficulté est de pouvoir acquérir le bien quand on n’a pas d’épargne. Un investissement locatif sans apport, est-ce possible ? On vous explique les différentes solutions.

Les conditions d’un investissement locatif

Acheter un bien immobilier pour faire de la location est un des investissements les plus importants pour les particuliers. Faire appel à un emprunt est une étape incontournable pour laquelle il est possible de faire appel à un courtier afin d’obtenir un accompagnement. Véritablement intermédiaire entre vous et la banque, un courtier apporte son expertise et mène les négociations afin de sélectionner la meilleure du marché. Malgré cela, il est indispensable de disposer d’un certain nombre de conditions favorables, comme avoir des revenus suffisamment importants pour bénéficier d’une capacité d’emprunt adéquate. Pouvoir proposer un apport personnel permet de réduire le montant de l’emprunt et c’est un point positif pour les banques. Cette somme peut permettre, en effet, de couvrir les frais (frais de notaire, de dossier, d’assurance, de garantie, etc.). Les établissements de crédit sont ainsi mieux disposés pour la négociation du taux d’intérêt notamment. Un apport personnel n’est cependant pas une obligation pour obtenir un prêt pour un investissement locatif.

Les solutions pour un investissement locatif sans apport

Quand on n’a pas d’apport personnel, il est possible d’obtenir un emprunt pour financer l’achat d’un bien immobilier destiné à la location. Les banques proposent notamment le prêt immobilier à 110 % et le rachat de crédit hypothécaire.

Le prêt immobilier à 110 %

Un prêt immobilier à 110 % permet de financer un projet d’acquisition immobilière en intégrant au prêt l’ensemble des frais qui sont liés à l’opération. Ces frais sont habituellement pris en charge par l’emprunteur qui doit le financer avec de l’épargne personnelle. Il s’agit des frais de dossier (ou frais d’agence) qui servent à l’instruction du dossier par le conseiller bancaire. Ils représentent jusqu’à 1 % de la somme empruntée. Les frais de notaire sont également un poste de dépense important et sont destinés à l’élaboration des actes authentiques élaborés par le notaire et qui vous permettent d’obtenir un droit de propriété. Ces frais s’élèvent à environ 5 % du prix du bien. Les frais de garantie permettent à la banque de sécuriser la mise en œuvre du crédit immobilier.

En octroyant un prêt de 110 %, l’établissement bancaire finance une somme plus importante que la valeur du bien. C’est un risque puisqu’une somme à rembourser peut subsister après une revente éventuelle du bien. En majorant la valeur du bien de 10 %, la banque permet à l’emprunteur de financer l’ensemble de son opération d’acquisition, sans avoir d’apport. Le prêt immobilier à 110 % est une solution courante en cas d’investissement locatif, pour les particuliers comme pour les SCI (Sociétés Civiles Immobilières) et les SCPI (Société Civile de Placement Immobilier).

Le rachat de prêt hypothécaire

Le rachat de crédit hypothécaire s’adresse aux particuliers qui sont déjà propriétaires et qui ont un prêt en cours. Le principe repose sur le rachat du premier crédit immobilier en le finançant par un nouveau prêt qui intègre la somme correspondant à l’investissement locatif. Cette opération permet de n’avoir au final qu’une seule garantie hypothécaire sur le bien principal, tout en pouvant financer le nouveau projet. Il s’agit de regrouper les prêts en hypothéquant le bien dont on est propriétaire.

L’absence d’apport n’est pas bloquante pour l’obtention d’un rachat de prêt hypothécaire.

Être accompagné pour un investissement locatif sans apport

L’utilisation de simulateur en ligne permet, dans un premier temps, de comparer les différentes offres de financement disponibles sur le marché. Cela permet aussi de connaître la faisabilité de l’ensemble du projet.

Par ailleurs, être accompagné par un courtier spécialisé est une solution très intéressante accessible aux particuliers. Les courtiers se rémunèrent, pour la plupart, par une commission financée par la banque. Son intervention est donc gratuite pour l’emprunteur. Un courtier fournit son expertise et prend en charge l’analyse des offres. Il prend en charge les négociations afin de sélectionner le meilleur établissement de crédit correspondant à votre situation.