Rachat de soulte lors d’un héritage ou une séparation

Lors d’un divorce, d’une séparation ou après le décès d’un proche, on peut être amené à vouloir racheter la part d’un bien à un ancien conjoint ou à un membre de notre famille. On parle alors de rachat de soulte. En quoi consiste le fait de racheter une soulte ? Comment financer un rachat de soulte ? On vous explique tout.

Rachat de soulte : en quoi ça consiste ?

Une soulte est une somme d’argent qui est attribuée à une personne possédant une partie d’un bien. On parle alors d’indivisaire, c’est-à-dire que plusieurs personnes sont copropriétaires dans le cadre d’une indivision, lors d’un achat ou selon les termes d’un testament. C’est le cas également d’un bien acheté en indivision par deux époux. Il y a rachat d’une soulte en cas de divorce lorsque l’un des époux souhaite avoir le bien en pleine propriété et décide de racheter la part de l’autre. Il faut noter que les quotes-parts ont pu être divisées de façon inégale lors de l’achat du bien ou lors d’une succession.

Des étapes sont à respecter avant de procéder au rachat d’une soulte. Il est nécessaire, dans un premier temps, de faire évaluer le bien, par un agent immobilier ou un notaire, afin d’en connaître la valeur au moment du rachat de la soulte. En effet, le bien doit être estimé en fonction de sa valeur actuelle, et non sa valeur au moment de l’achat. Sa valeur suit l’évolution du marché. Il est à noter qu’une fois que la part d’un bien est vendue, tout droit sur le bien est perdu. S’il prend ou perd de la valeur dans les années qui suivent, l’indivisaire qui a vendu sa soulte n’a plus aucun droit. L’estimation du bien permet ensuite d’estimer le montant de la soulte de chaque indivisaire.

Dans le cadre d’un divorce, il est important d’attendre que le jugement soit prononcé avant d’engager toute démarche de rachat de soulte.

L’estimation d’un bien ne suffit pas à l’estimation de soulte. Le montant de la soulte dépendra aussi de l’existence éventuelle d’un prêt. Il faut parfois également y intégrer des frais supplémentaires, comme des frais de notaire (qui sont compris entre 2 % et 8 % de la valeur du bien) ou des droits de partage. Ces frais de notaire fluctuent d’un office notarial à un autre et il peut être judicieux de faire jouer la concurrence.

Quel type de prêt choisir pour racheter une soulte ?

Différentes solutions sont possibles pour racheter une soulte. Tout dépend évidemment de son montant. Elle correspond souvent à une somme importante qui ne peut être financée avec de l’épargne personnelle. Racheter une soulte peut impliquer un financement grâce à un prêt.

La solution sans doute la plus courante est la souscription à un prêt immobilier, pour une somme de plus de 75 000 €, et sur une durée qui varie généralement entre 5 et 15 ans. Un apport personnel est préférable, mais il est vrai que les banques sont favorables à ce type de financement, du fait que le prêt porte sur une partie du bien et non sur la totalité de sa valeur, puisque l’emprunteur est déjà propriétaire d’une partie du bien. L’établissement bancaire prendra en compte les mêmes éléments que pour un prêt pour l’achat d’un bien immobilier classique, à savoir le taux d’endettement ne dépassant pas 33 % des revenus, la stabilité de la situation professionnelle, l’état de santé et le niveau de vie de l’emprunteur.

D’autres types de prêts sont possibles, notamment le prêt hypothécaire, réservé aux propriétaires, car il est garanti par un autre bien immobilier. Le prêt hypothécaire bénéficie de conditions généralement avantageuses. Enfin, le prêt viager hypothécaire est possible, mais il dispose de coûts plus importants.

Comment racheter une soulte dans les meilleures conditions ?

Un rachat de soulte peut être l’occasion de négocier un regroupement de vos crédits existants. En négociant les modalités d’un nouveau prêt globalisant toutes vos mensualités, il est possible de faire des économies grâce à un taux de crédit plus avantageux, une durée plus longue ou des frais moindres. Faire appel à un courtier spécialisé est un conseil à suivre pour pouvoir bénéficier de conseils personnalisés et d’un accompagnement à chaque étape de votre projet.